The Swedish commercial real estate market is in the current situation globally affected and is actively interacting with the rental and capital markets through international tenants and investors who are setting new demands on the property owners. The European Union has set new requirements as well in purpose of reducing humanity’s negative effect on the climate and therefore the international real estate market has introduced Green Building-certificates in order to decrease the real estate industry’s environmental impact.

Certificated buildings with low energy consumption are a more common sight in Sweden these days. The development, however, could go even faster if there was not certain difficulties between property owners and tenants. Previous research has revealed that tenants do not always have knowledge about, or may have access to the economic benefits that a green building can provide. This results in the tenants lesser approval of higher rents which often is the outcome of the property owners environmental investments in the building. The following effect means that energy improvements in the real estate sector is slowed and the environment suffers. To get a deeper understanding of this phenomenon we have with this study chosen to examine how Swedish property owners and tenants reason about advantages and disadvantages with certified commercial buildings as well as around economic responsibility for investments in these.

In order to create favorable conditions to provide clarity in our problem we choose a qualitative method with open individual interviews so that we in depth could examine how our respondents were thinking about the subject. The study is based on theory of how the Swedish commercial rental model looks like today followed by the difficulties it might cause, the principal/agent-problem. Furthermore, theory of how green buildings affect property owners and tenants on different levels is presented. By analyzing the theory with the empirical data obtained through interviews, we have come to the following conclusion:

Transparency of incentives reduces the principal/agent-problem. By having a clear dialogue between property owners and tenants regarding the incentives to own and rent a green building the suspicion that is closely associated with the principal/agent-problem is reduced which results in more favorable development with environmental investments in the building. Individually custom made green leases is a first step toward sharing financial responsibilities. When the incentives are clear, a distribution of environmental investment costs can be made between the two parties so that each one gets involved which is the purpose of Green Leases. Now that the tenant have a deeper understanding and knowledge about the benefits of green buildings, certification becomes easier. Funding may influence investment decisions. New possibilities have become available to property owners who want to certificate their property portfolio. Green bonds, which first was issued in Sweden in 2013 by Vasakronan, has increased intensely lately and opens up new ways for corporations in the real estate business to finance environmental investings.

Den svenska kommersiella fastighetsmarknaden påverkas och samspelar idag globalt med hyresmarknaden och kapitalmarknaden genom internationella hyresgäster och investerare som sätter nya krav på fastighetsägarna. Även EU har satt nya krav för att minska den globala klimatpåverkan och därför har den internationella fastighetsmarknaden skapat miljöcertifieringar för att sänka energiförbrukningen och minska byggnadernas miljöpåverkan. Miljöcertifierade byggnader med låg energiförbrukning är en allt vanligare syn i Sverige idag. Utvecklingen skulle emellertid kunna gå ännu snabbare om det inte fanns vissa svårigheter mellan fastighetsägare och hyresgäster. Genom tidigare forskning har det framkommit att hyresgäster inte alltid har kännedom om eller får ta del av de ekonomiska fördelar en miljöcertifierad byggnad kan ge. Det resulterar i att de är mindre benägna att betala högre hyreskostnader vilket ofta är ett resultat av fastighetsägarens miljöinvesteringar i byggnaden. Följden av detta är att energiförbättringarna i fastighetssektorn bromsas och miljön blir lidande. För att få en djupare inblick i detta fenomen har vi med denna studie valt att undersöka hur svenska fastighetsägare respektive hyresgäster resonerar kring för- och nackdelar med miljöcertifierade kommersiella byggnader samt kring ekonomisk ansvarsfördelning för investeringar i dessa.

För att skapa goda förutsättningar till att ge klarhet i vår problemställning har vi utgått från en kvalitativ metod med öppna individuella intervjuer så att vi på djupet kunnat undersöka hur våra respondenter tänker kring ämnet. Studien grundas på teori om hur den svenska kommersiella hyresmodellen ser ut idag följt av det så kallade agent-/principalproblemet som den kan ge upphov till. Vidare presenteras teori om hur miljöcertifierade byggnader påverkar fastighetsägare och hyresgäster på olika plan. Genom att analysera teorin med den empiri som erhållits genom intervjuerna har vi kommit fram till följande slutsats.

Transparens om incitament minskar agent-/principalproblemet. Genom att en tydlig dialog förs parterna emellan gällande de incitament som finns till att äga och hyra en miljöcertifierad byggnad minskar den misstänksamhet som kännetecknas av agent-/principalproblematiken och energieffektviseringar och miljöarbete underlättas. Individuellt anpassade gröna hyresavtal är ett av grundstegen till ekonomisk ansvarsfördelning. När incitamenten är tydliga gäller det att finna en fördelning av miljöinvesteringskostnaderna som gör att båda parter är delaktiga, Gröna hyresavtal är en väg att gå. Genom att hyresgästen nu har djupare kunskap om fördelarna med miljöcertifierade byggnader förenklas införandet av dessa Gröna hyresavtal. Finansiering kan påverka beslut om investering. En ny dörr har öppnats för fastighetsägare som vill miljöcertifiera sitt fastighetsbestånd. Gröna obligationer som emitterades första gången i Sverige 2013 av Vasakronan har ökat rekordartat den senaste tiden och tillför nya finansieringsmöjligheter för företag som vill miljöinvestera.