Title: Real estate companies´ rent setting and investment propensity in new construction of

rental apartments –how the introduction of presumption rent has changed real estate

companies operating within Halland.

Problem background: The housing shortage has for a long time been a commonly known

problem in Sweden and the greatest shortage consists of in particular rental apartments. Even

though the shortage is a fact, today´s new construction is not enough to compensate for the

many years of housing shortage in combination with the increasing population. Above all, the

shortage is attributable to the lack of investment propensity in new construction of rental

apartments, due to the fact that rental regulations limit its profitability. The limited

profitability in new construction of rental apartments and the problems surrounding its rent

setting was discussed as early as the time around World War II. Although the rent system and

its regulations have changed significantly over the years, both the shortage and the problems

surrounding new construction of rental apartments remain. Since real estate companies

require probability to invest the government saw the need to reform the rent system. In 2006

they introduced a possibility to abandon the current rent regulations, called the presumption

rent. The purpose was to stimulate investment in new construction of rental apartments by

allowing a higher rent during the first 15 years, and thereby increase its profitability.

Purpose: The purpose of the essay is to explain how presumption rent has changed the rent

setting and investment propensity in new construction of rental apartments in real estate

companies operating within Halland. In order to fulfill the purpose, we will describe how the

rent setting is done and how real estate companies make an investment decision.

Research problem: How has presumption rent changed real estate companies´ rent setting

and investment propensity in new construction of rental apartments?

Method: The essay is of both deductive and inductive nature since previous research formed

the core for gathering the empirical data and then was adjusted after completed interviews. As

previous research within the subject was limited, we chose to conduct a qualitative survey

through personal interviews with respondents from Halmstad Fastighets AB, Eksta Bostads

AB, Fastighetsstaden i Halmstad AB and Trollängen Bostad AB. Since the essay was based

on interviews with four real estate companies operating within Halland the intention was not

to allow generalization.

Findings: The result shows that real estate companies independent size and ownership for

most part base their investment decisions on profitability, but also include preferences, values

and intuition in their decision making. The result also shows that presumption rent has

increased and that the greatest interest is found in large private real estate companies. The real

estate companies that use presumption rent today agree that the rent system stimulates

investment propensity in new construction of rental apartments, while other real estate

companies claim that they have the same investment propensity since they reach equally high

rent levels.

Keywords: rent setting, presumption rent, new construction, rental apartments, investment

propensity, investment decision.

Titel: Bostadsbolags hyressättning och investeringsbenägenhet i nyproducerade

hyreslägenheter - hur införandet av presumtionshyra har förändrat bostadsbolag verksamma

inom Halland.

Problembakgrund: Bostadsbristen har länge varit ett allmänt känt problem i Sverige och det

råder i synnerhet störst brist på hyreslägenheter. Trots att bristen är ett faktum byggs det idag

inte tillräckligt för att kompensera för de många åren av bostadsbrist i kombination med den

ökande befolkningstillväxten. Framförallt hänförs bristen till en minskad

investeringsbenägenhet i nyproducerade hyreslägenheter till följd av bland annat de

hyresregleringar som begränsar dess lönsamhet. Redan kring andra världskriget diskuterades

de nyproducerade hyreslägenheternas begränsade lönsamhet och problematiken kring dess

hyressättning. Trots att hyressättningssystemet och dess regleringar har förändrats markant

över åren kvarstår både bristen på och problematiken kring nyproducerade hyreslägenheter.

Då lönsamheten är en förutsättning för att bostadsbolag ska välja att investera i

nyproducerade hyreslägenheter såg regeringen behov av en reformering av

hyressättningssystemet. De införde därför år 2006 en möjlighet att frångå de rådande

hyresregleringarna, vilken kom att kallas för presumtionshyra. Syftet var att stimulera

investeringsbenägenheten i nyproducerade hyreslägenheter genom att under de första 15 åren

tillåta en högre hyresnivå än övriga hyressättningssystem och därmed öka dess lönsamhet.

Syfte: Uppsatsens syfte är att förklara hur presumtionshyra har förändrat hyressättning och

investeringsbenägenhet i nyproducerade hyreslägenheter hos bostadsbolag verksamma inom

Halland. För att uppfylla syftet kommer vi att beskriva hur hyressättning går till samt skapa

förståelse för hur bostadsbolagen tar ett investeringsbeslut.

Problemformulering: Hur har presumtionshyra förändrat bostadsbolags hyressättning och

investeringsbenägenhet i nyproducerade hyreslägenheter?

Metod: Uppsatsen är av både deduktiv och induktiv natur då tidigare forskning låg till grund

för insamling av den empiriska datan och sedan kom att justeras efter genomförda intervjuer.

Då tidigare forskning inom ämnet var begränsad valde vi att genomföra en kvalitativ

undersökning genom personliga intervjuer med respondenter från Halmstad Fastighets AB,

Eksta Bostads AB, Fastighetsstaden i Halmstad AB och Trollängen Bostad AB. Då uppsatsen

byggde på intervjuer med fyra bostadsbolag i Halland var avsikten inte att möjliggöra

generalisering.

Slutsats: Resultaten visar att bostadsbolag oberoende storlek och ägarskap till stor del baserar

sina investeringsbeslut på fastighetsinvesteringars lönsamhet, men även inkluderar

preferenser, värderingar och intuition vid beslutsfattande. Resultaten visar även att

presumtionshyra har blivit allt mer förekommande och att störst intresse finns hos stora

privata bostadsbolag. De bostadsbolag som idag tillämpar presumtionshyra är eniga om att

hyressättningssystemet stimulerar investeringsbenägenheten i nyproduktion av

hyreslägenheter, medan övriga bostadsbolag hävdar att de idag har en lika hög

investeringsbenägenhet då de når lika höga hyresnivåer.

Nyckelord: hyressättning, presumtionshyra, nyproduktion, hyreslägenheter,

investeringsbenägenhet, investeringsbeslut.